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VIINET 陆兵:美国REITs 发展的启示

中国财经界·www.qbjrxs.com 2019-11-08 16:21:35本文提供方:网友投稿原文来源:

全球领先的国际性金融服务公司摩根士丹利的一位分析师形容REITs( 即Real Estate Investment Trusts 的缩写):REITs smell like realestate,look like bonds and walk like eq

全球领先的国际性金融服务公司摩根士丹利的一位分析师形容REITs( 即Real Estate Investment Trusts 的缩写):REITs smell like realestate,look like bonds and walk like equity(闻起来像房地产,看起来像债券,走起来像股权)。

VIINET 董事、Vesta Investment Advisors 首席执行官陆兵接受《中国房地产金融》采访时表示,这三个特点已经涵盖了REITs 的所有特性。

美国REITs 发展至今历经青涩、成熟的过程,一路走来成为全球REITs霸主地位,从一个新生事物发展至今,成为资本市场炙手可热的与房地产挂钩的金融产品,REITs 直接或者间接地渗透了美国人生活的方方面面。

REITs成熟经历不断打磨与修正

美国是REITs 诞生地,其运作模式也最为成熟。

早在1960 年,美国出台《房地产信托投资法》,允许公开募集资金用于投资房地产项目,直接推动了REITs 面世,但由于法律规定不允许REITs 自行开展房地产经营和管理,REITs 处在第三方管理阶段并持续多年,制约了其规模发展。

“此后,随着房地产行业高速发展及抵押型REITs 面世,使其进入高速发展期,在1969-1974 年期间,可以说迎来了行业的发展高潮。”陆兵表示,但因其明显的行业周期性致使在上世纪80 年代陷入停滞状态。

1981 年以后,REITs 开始在经营上追求多样化投资与投资风险管理,并降低负债比率。到1986 年,美国前总统里根签署了《税收改革法》更是被视为“转机”。

陆兵曾就职于纽约华尔街Millennium Management、美国富达投资集团(Fidelity Investments) 和房利美(Fannie Mae) 等多家国际知名企业,对于REITs 提出独特见解,“该法案允许REITs 直接经营不动产而不必交由第三方管理,放松了原法案中对REITs 业务的监管限制,使得REITs 运营呈现明显公司化。”

至此,REITs 从房地产企业的融资载体一跃成为不动产运营管理公司,发展进入主动管理快车道,加速美国REITs 的复苏和跃进,众多股权(Equity)REITs 纷纷上巿,迎来了一个繁华的REITs 时代。

显然,原本已经有避税诱惑的REITs从产业链横向上进行了一次延伸,扩大了规模。其中1997 年的《纳税者减免法》和1999 年的《REIT 现代化法》大大降低了REITs享受税收优惠的要求,进一步增强了REITs在市场中的竞争力。

到2004 年 ,总统布什签署美国创造就业法案,其中包括三条 REITs 改良法规。其中很重要的一条就是取消所有国外投资者在投资美国公开交易的 REITs 产品时候的差别对待。

除此之外,还改变了过去法律中有关在违反了 REITs 税收条例时取消REITs 注册资格的规定,改为可以改正错误或接受罚款处罚。

美国最早推出REITs,但同时也面临挑战,经历了多次法律、税务、投资者法案调整,在陆兵看来,正是这样不断打磨、反复的修正,让美国REITs 依然不断完善和发展中,随时适应着新的商业社会运作规则,发挥着其他金融产品难以替代的理财优势,吸引着美国公众和商业社会的极大兴趣。

受投资人热捧

“REITs 是多元化投资组合中的重要组成部分,不仅可以让投资人简单快速地进入到房地产投资市场,也可以有效分散投资人的现有投资风险,成为投资组合中的有效补充。”拥有超过20 年的股票市场及房地产投资经验的陆兵如是说。

同时,他站在投资人的角度上进行分析,强调投资人要注重REITs 的透明化,作为一个投资人,要了解租金、租约、租金增幅的情况,还要明确REITs 债务(杠杆)有多少。

“如果REITs 不透明化,根本不知道风险在什么地方,这样是没有办法推行下去的,美国在风险披露方面相对比较成熟了。所以若是要使REITs 在中国有序开展,透明化并且规范化是相当重要的,这是最基本的条件之一。”陆兵说道。

关于另外一个条件,陆兵认为,作为一个投资者而言,做任何投资都是追求回报的,美国的REITs 比较成熟,相比其他金融资产,它的回报率也相当好。

美国REITs 回报的构成主要来自两部分,陆兵说: “第一部分是法律规定收益率,至少收益缴税部分的90%以红利的形式,一般是一个季度来回馈给投资者。同时,REITs 的公司做融资保额10%,所以我经常把REITs 的盈利状态比喻成‘像乌龟爬一样’,总体而言,REITs 相对比较稳健,风险性也比较低。”

当前,国内的房地产市场在调控之下,也经历着转型,REITs 政策渐行渐近,无疑美国市场也为中国带来一些借鉴之处。在陆兵看来,美国REITs的发展与中国的REITs 市场发展基础不同,可借鉴但不可复制。

据悉,美国REITs 所持有的物业多位于东西海岸一、二线城市等人口密集的城市,与国内类REITs 产品投资标的资产及策略相似。

根据 Nareit 公开的数据显示,美国商业地产 2018 年第四季度总资产规模约为 16.0 万亿美元,估值上限及下限分别为 14.4 万亿至 17.0 万亿美元。其中,超过三分之一的商业地产位于美国一线城市(东西沿岸)市场;REITs 共持有约全美商业地产 10% 的份额。

值得注意的是,由于其自身属性,REITs 所持有的不动产主要为机构级的商业地产。相较普通地产项目年龄、质量、位置或其他特点的参差不齐,机构级的地产一般位于美国东西沿岸且拥有更高的质量和回报率。

由于国内房地产市场发展REITs 与美国截然不同,房地产市场整体还处于发展阶段,在目前高房价的环境下,以运营物业为基础的REITs 能否达到高收益,吸引投资者,显然是个很大的挑战。

据公开统计数据显示,截至去年年末,我国国内主要城市的商办物业市场存量已超过1.2 亿平方米,不动产市值规模高达44 万亿美元。这些数据告诉人们,中国房地产市场开始进入存量市场,REITs 推出的基础日渐成熟,未来不会遥远。

此外,考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长,不动产总量和固定资产投资明显超过美国,陆兵对未来中国公募REITs 市场的发展十分有信心,他认为,未来我国REITs 市场的规模将远超过于美国,并且具有更广阔的发展空间。

本文来源:责任编辑:李雷

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