世茂房地产： 下行周期并购加速酒店拟分拆上市

世茂房地产控股有限公司（00813.HK，下称世茂），今年正值成立三十周年，8月27日发布2019年中期业绩报告，对于这份业绩报告可谓是世茂年中的中肯答卷。

世茂房地产主席许荣茂表示，2019年前瞻性的战略思维、区域深耕不断深化及产品力的协同发力，赋予了世茂有质量高速发展的动能。世茂自2014年进入房企十强俱乐部，此后一度跌出，2017年之后再次对十强发起冲击。虽然许荣茂没有明确十强目标，但对2019年度2100亿元的销售目标充满了信心，后者要比十强之名来得更为坚实。

数据显示，世茂签约金额1003.4亿元，同比上涨38.7%，已完成全年2100亿元签约目标的47.8%；签约面积达556万平方米，同比上涨23.3%；营业额同比上升32.9%，达565.6亿元。

世茂除了营收与利润双增长外，负债率保持在较低水平。对于下半年，在回款金额大幅上升、资金储备充裕的情况下，世茂将大力实施并购策略。并计划在2021年对酒店、物业进行分拆上市。

实现全年2100亿元

从世茂的各项财务指标来看，依然保持着上升趋势。2019年上半年，世茂签约额达1003.4亿元，同比大幅上涨38.7%，营业收入565.6亿元，同比增加32.9%，其中物业销售收入为532.4亿元，同比增长30.9%。利润方面，世茂核心利润75.8亿元，同比上升23.8%；毛利润170.2亿元，同比增长28.9%，归属母公司核心净利润53.1亿元，同比增长20.6%。

据克而瑞《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》排名数据，世茂权益前签约额排名第12位，权益后签约额排名第11位，已完成全年2100亿元签约目标的47.8%；签约面积达556万平方米，同比上涨23.3%；营业额同比上升32.9%，达565.6亿元。

此外，在“现金为王”的房地产市场生存法则下，半年报显示，2019年上半年，世茂回款约813亿元，回款率为81%，同比大幅上升47.8%。世茂账面现金522.3亿元，也可覆盖其一年内到期的320.56亿元有息负债。资金储备方面，报告期内账面现金为522.3亿元，未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元，资金储备空间大。

从利润方面看，报告期内，世茂毛利额同比大幅提升28.9%至170.2亿元，毛利率保持在30%以上稳定水平。另外，股东核心利润大幅增长，利润率处于行业优势地位。上半年，世茂核心利润75.8亿元，同比上升23.8%；股东核心业务净利润53.1亿元，同比上升20.6%。

今年以来，国家各级监管机构对房地产金融监管力度显著提升，融资环境大幅收紧，房地产行业也彻底告别爆发式增长时代。手握充足现金流的世茂，在此大背景下，也并未放缓融资力度。

据不完全统计，自今年2月份以来，世茂先后发行了三笔融资。2月，世茂发行了一笔利率为6.125%，2024年到期的10亿美元优先票据；5月，世茂旗下子公司世茂建设132亿发债申请获得核准；7月，世茂又发行了利率为5.60%，于2026年到期的10亿美元优先票据。据统计，世茂上半年融资成本在5.8%左右，低于行业7%-8%的平均融资成本。

值得注意的是，世茂的负债率已连续第8年维持在60%以下的较低水平，净负债率为59.6%；从偿债能力看，目前世茂短期借款为320.6亿元，仅占总借款28%。截至6月底，现金比率达1.6倍。

在房地产经济下行加剧的背景下，世茂逆势而行，大肆跑马圈地。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾在2018年业绩发布会上表示，2019年世茂将会加大并购力度。从世茂上半年的动作，可以看出其内在爆发力。

在拿地方面，2019年上半年，土拍市场土地价格大幅提升，在“一城一策”的主调控基调下，企业盈利空间显著收窄。世茂在一二线城市快速扩充土地。报告期内，世茂共获取土地60块，总价约788亿元，权益前货值约2500亿元。其中，一二线城市新增货值为1700亿元。世茂下半年可售货值中，80%位于具备较高经济发展水平及旺盛需求的一二线和强三四线城市。

截至2019年6月30日，世茂土地资源储备已遍布全国101个城市，运营及在建项目301个，权益前土储面积约6407万平方米，权益前土储货值超10500亿元。平均土地成本则低至每平方米5446元。此外，世茂紧跟政策步伐，聚焦于深耕长三角城市群及粤港澳大湾区，可售货值分别达2850亿元、2600亿元。

财报显示，世茂上半年新增60幅土地，土地总价约788亿元。而其权益计容面积达1412万平方米，是其去年同期的1.83倍。新增土储面积中，有900万平方米以收并购方式获取，占比约70%。

在2019年上半年新增货值中，世茂通过收并购获取约1800亿元货值，主要分布于北京、南京、苏州、杭州、广州等核心城市。

据悉，世茂下半年将推出约1673万平方米可售面积，许世坛表示，世茂全年可售货值超4000亿元，按53%去化率即可保障全年实现2100亿元的销售目标。

打造多元化发展模式

在发展定位上世茂一直保持着自主化经营，在业务层面也多元并进，财报显示，2019年上半年世茂酒店、商业、物业及其他收入总计33.3亿元，同比上升75.3%。

在酒店业务方面，世茂喜达再次走向海外，与俪盈集团签约马来西亚文冬生态城世御酒店及御榕庄酒店，紧跟“一带一路”步伐。此外，世茂喜达酒店集团发布旗下新产品线——凡象ETHOS，着眼中国千禧一代旅行者，打造中高端生活方式酒店品牌。

据悉，世茂计划于明年推出香港东涌世茂喜来登&福朋喜来登酒店，位于香港机场板块、港珠澳大桥出口，规划1200多个房间，是世茂旗下最大单体酒店及酒店群。此外，深圳世茂深港国际中心的国际顶级奢华酒店也在计划落地中，欲打造出于主塔之上可以俯瞰粤港澳大湾区的一家酒店。

许世坛表示，世茂计划在2021年对酒店、物业进行分拆独立上市，预计届时将有更好的估值。

此外，世茂在多元化发展策略上，也加快布局高科技、文化、医疗、教育、养老等新产业领域，在科技层面将依托商汤科技、云知声等战略合作伙伴，让人工智能、语音识别等高科技与生活场景结合，为世茂业主与用户带来品质生活与智慧服务升级体验。