谁说房地产已凉凉?他们已经在悄悄抄底了!

如果要点首歌送给国内房地产市场，那么一首《凉凉》应该是再合适不过了。从年初到现在已经数不清多少调控政策出台了，除了四大限（限购限售限价限贷）之外，缩紧信贷、改革住房公积金提取政策、加快房产税出台进度等等，犹如一道道缰绳不断勒紧房地产的命脉。也正因如此，往年最热闹的“金九银十”完全没有呈现往年的火热，反而冷清的不像是这个月份该有的光景。纵观各大媒体头条和自媒体大号，都在说房地产市场已经凉凉了，十年牛市已经结束了云云。住宅市场冷清，整个房地产行业都在缩紧业务经营，可偏偏就有人在大家恐惧的时候入市，并且大举介入的是国内的商业地产，且一出手就是天价。到底是谁这么有胆量呢？外资悄悄杀入战局进入到2018年以来，外资在中国商业地产投资市场已经变得越来越活跃，尤其是在大宗交易市场上。最近频繁出现的几笔大宗交易就可以看出端倪。10月11日，上港集团就发布公告称，拟通过上海联合产权交易所，以公开挂牌方式一次性出售上港集团所持有的上海星外滩项目100%的股权，挂牌底价约为127.86亿元人民币。有媒体爆料，买家是新加坡凯德集团，虽然最终成交价格还未确定，但预估应该在200亿元左右。虽然还没成交，但已经引起业内尤其是大宗交易圈的集体震动，如果最后成交无误，这将会是大宗交易史上单笔金额最高的交易记录。上海星外滩项目有“上海最高双子楼”之称，它包括2幢263米高的现代化超高层城市综合体，3层24米商业裙房和地下6层地下室。总建筑面积达到41.61万平方米，预计2019年3月31日完工。最初这个项目由中国金茂拿下，2017年12月，金茂以59.98亿元出手股权，金茂在此次交易中获利30亿元，该项目由上港集团接盘。根据知情人士透露，星外滩是上海内环线以内的沿江项目，地理优势凸显，交易谈了好久，很多家都参与进来，最后定下了凯德，由于目前交易未完成，双方都没透露具体金额，相信成交价又将是一个打破记录的天价。整体来说：包括上海、北京等一线核心城市在内的核心资产正在逐渐受到外资的青睐，戴德梁行负责人就表示：“2018年外资参与到中国房地产投资市场的比例不断在上升，北京跟上海的这种核心资产，全世界的资本都在盯着看，一旦价格有一点点折让，都会导致一大堆人来抢项目。”外资缘何活跃？虽然住宅市场在政策的轮番调控下热度不再，但一线城市的办公楼售卖和租赁的基本面还是表现的十分不错，即使在中美摩擦的大背景下，依然表现抢眼。一直维持在120万-130万平米的年吸纳量使得国际投资者越来越关注中国的商业地产，另一方面，去年开始国内的投资者虽然已经开始逐渐活跃了，但由于融资杠杆上升，融资难度变大，外资的优势就凸显出来了。外资尤为注重的是投资回报率，因此在寻找合适的投资标的方面耗费的时间要远比国内资本长得多，这意味着目前市场上可以见到的活跃现象也许早就展开了，很多现在看到的在谈的交易，可能是半年甚至一年多以前就在接触了。仲量联行的研究数据就显示，目前境外养老基金和主权财富基金纷纷寻求进入中国市场的机会，特别是一线城市的办公楼物业尤其受到来自北美及欧洲基金的关注。由于养老基金和主权财富基金追求稳健的收益，不偏好风险，且投资标的较大，因此，中国一线城市核心物业以其大体量、长周期且回报稳定等特性备受他们的青睐。举个例子，加拿大养老基金投资公司CPPIB表示投资中国的资金已达170亿加元，占全球4%，未来比重将会不断提高，预计在2030年将会有1500亿加元投向中国。此前，他们和龙湖集团共同投资了一二线核心城市的长租公寓项目，预计金额达到8.17亿美元。还有来自澳洲的房地产巨头Lendlease将在上海建造首个大型养老项目等。类似这样的项目将会越来越多。国内投资者如何分到这杯羹？更多长线资本的进入，说明了外资对于未来十年、二十年的中国一线城市商业地产是看重的，也同时说明他们认为这个领域的风险回报比是可接受的，才会大举介入。那么国内高净值人群，尤其是想要继续投资房地产行业的投资者该怎么分到这杯羹呢？最合适的莫过于投资一支房地产母基金了，它本身是一支母基金，通过投资于5-10支子基金，间接投资到更多地产项目中去。从而真正实现了分散风险，优化回报的目的。另外，房地产母基金所投资的项目中，住宅地产只占很小的部分，而普通投资者难以参与的商业地产、物流地产、养老地产等也统统被房地产母基金收入囊中。也就是说投资一支房地产母基金既能坐享多种类型的地产升值收益，还能有效规避掉这些政策性风险。宜信财富大中华房地产股权私募母基金就是这样的产品。这支母基金重点关注国内核心一二线城市的办公、商业、物流以及较为创新概念或运营模式的共享办公、长租公寓等增值型和机会型的房地产机会。这支经由宜信财富房地产母基金团队精心打造的产品，将为国内投资者带来新时代投资中国房地产市场的新机会。更多资讯请点击“阅读原文”，预约宜信财富专属理财师，为您的财富保驾护航。