绿地控股：房地产仍是核心 负债还在走钢丝

纵观绿地控股三季报，核心业绩逆市走强。三季报显示，绿地控股实现营业总收入2333.25亿元，同比增长29.2%，总资产9515亿元，较年初再增加12%，稳步迈向万亿元，基本每股收益0.73元，同比增长35%，加权平均净资产收益率(ROE)达到13.49%，同比增加2.29个百分点。绿地实现销售面积2437.7万平方米，比去年同期增长54.4%，同期对应实现的销售额为2669.52亿元，比去年同期增长31.3%，实现回款2194亿元，同比增长31%。根据绿地销售目标不低于4000亿元计算，目前完成全年目标约66.74%。事实上，面对下行的房地产行业，绿地在谋求变革的同时，几易其销售目标，从今年4月份的3500亿到后来的4000亿，后来更喊出了未来要完成5000亿的目标。10月12日，绿地集团公布强化升级及核心产业中期发展规划。表示，未来，将力争保持年均销售规模在5000亿元以上，形成一批300亿-500亿发展能级的重点事业部。就现在完成的2669.52亿元来看，其距离4000亿或无悬念，但离5000亿的销售目标，还是相差有点远。业内认为，在限购限贷调控从严下，一二线房价下行，三四线城的天花板效应也即将来临， 5000亿元的销售目标，绿地完成还是有些困难。尽管绿地标榜多元化发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，但房地产依旧是绿地的核心业务。三季报显示，绿地累计实现营业收入2330亿元，同比增长29%，其中：房地产主业实现营业收入1041亿元，同比增长14%；基建产业实现营业收入1009亿元（内部抵消后），同比增长43%。在寒冬来临之际，万科疯狂拿地，绿地也加速拿地广囤粮。三季报显示，绿地控股新增房地产项目储备97个，新增土地储备1792万平方米，同比增262.41%，新增权益计容面积3565万平方米，同比增长226.8%，其中第三季度新增权益计容建筑面积约1404.71万平方米，同比增长205.7%。三季报显示，绿地先后与陕西、苏州、徐州、遵义等省市就提升城市功能、实施整体开发签署合作协议，并推动亳州高铁站、涪陵高铁新城、萍乡高铁商务区等37个项目落地，权益土地面积约768.60万平方米；权益计容建筑面积约1404.71万平方米。值得注意的是，除不断增加的三费外，绿地控股的现金流在走钢丝，负债仍处在高危。三季报显示，经营活动产生的现金流量净额为309.7亿，绿地投资活动产生的现金流量净额-159.4亿，负债总计8497.3亿。而此前的半年报亦显示，绿地有息负债为2629亿元，净负债率为186.84%，对比规模相近房企，状况也不容乐观。而绿地资产负债率长期在在88%-90%之间，对比国资委对央企非工业企业资产负债率不得超过80%的规定，绿地控股并未达标。事实上，自2017年年报显示，彼时的绿地负债就高达7750亿，负债率超过了88%。业内分析人士认为，有中弘前车之鉴，特色小镇、酒店、教育等都耗费资金，且周期长，再加上房地产融资收紧，绿地降低负债率，改善现金流，很有必要。此外，有媒体报道，绿地的多个区域事业部近两年均现频繁人事变动。10月11日，绿地更是下发了任免通知，京津冀房地产事业部换帅。原京津冀房地产事业部总经理欧阳兵赴任上海，副总经理潘伟已经全面接管原总经理欧阳兵的工作。