业绩平稳回暖 金地加速推盘“储粮”过冬

在最新公布的前三季度业绩中，金地（集团）股份有限公司（600383.SH，以下简称“金地”）逆势突围，在9月份祭出“签约金额180.3亿元，同比上升46.12%”的靓丽成绩单。至此，前9个月金地累计销售额达到1060.9亿元。面对成交下滑、融资环境趋紧的楼市大环境，作为标杆上市房企，无论是土地储备还是可售资源，抑或资金量，金地已经做好了“过冬”准备。加速推盘，销售可期相比上半年多数房企同比增长的销售业绩，金地同一时段的表现较为平淡。按照2018年业绩中报显示，截至6月30日，金地的销售金额仅达到630.7亿元，同比下降10.3%。对此，招商证券认为，金地今年上半年销售金额同比下降一方面是由于核心城市受限证、限签政策影响，上半年新取证及新推货资源较少，另一方面由于金地推盘节奏安排，上半年推盘量占全年比重较小。“需要关注的是，下半年随着公司推货节奏加快，7月金地实现单月销售面积58万平方米；实现签约金额138亿元，同比增长74%，销售已经开始平稳回升”。金地披露的最新销售数据佐证了这一点。2018年1-9月，金地累计实现签约面积580.1万平方米，同比上升3.80%；累计签约金额1060.9亿元，同比上升3.39%。以此计算，7-9月份三个月间，金地的销售额已达到上半年销售金额的68.21%。其中，9月份金地实现签约金额180.3亿元，同比上升46.12%。这个签约金额，远高于今年前8个月的单月销售额。按照计划，10-11月，金地的推盘重点集中在华南、华北、华东和东南等区域，推盘数量预计增加至52个。“自9月开始，公司推盘将大幅增加，销售有望实现突破。”金地表示。业绩回归平稳，金地的信心一方面来自于推盘策略，另一方面来源于四季度的可售货源。从下半年起，金地计划新取证的可售资源达1410亿元，其中四季度预计新取证高达757亿元，占全年的40%。金地表示，接下来的取证推盘将按照公司的经营计划稳步推进，去化率预计维持在较好水平。储粮过冬资金畅通过往多年，金地坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以珠三角、长三角、环渤海三大都市圈以及沿海经济带、长江经济带和中部经济带的战略布局。截至2018年6月底，金地已经进入全国50个城市，总土地储备约4100万平方米，权益土地储备约2200万平方米。中报显示，上半年，金地总共获取了48宗土地，总投资额约569亿元，相比去年同期增长120.5%，权益投资额约273亿元。其中，一线城市的总投资额占比26%，二线城市的总投资额占比54%，三四线城市的总投资额占比20%。金地尤为看好经济基本面较好、人口吸引力强、市场中长期购买力具备支撑、新增土地供应正在减少的一线城市，以及承接一线城市产业转移、经济发展基本面良好的核心二线城市，这些城市有利于金地业务的持续发展。上半年，金地新增的土地储备总共约557万平方米，其中权益储备约280万平方米。综合计算，平均权益拿地成本约9750元/平方米。随着楼市调整逐步深入，以及回笼资金、冲刺业绩等需求，近期已有多家房企根据市场变化调整了自身策略。合理的土储成本、庞大的土地储备，将为金地在这样变幻莫测的楼市竞争中确保一席之地。巨量土储的背后是资金量的畅通。截至2018年6月末，金地持有的货币资金达到310.7亿元，远高于共计115.43亿元的短期借款和一年内到期非流动负债。净负债率仅为74.16%，远低于行业主流水平。从发债情况来看，近期多家房企的融资计划屡屡被中止或终止审查，房企融资渠道愈发收紧。根据同策研究院数据统计，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，再创2018年全年度历史新低。除了融资困难，高息发债的现象也比比皆是，9月份发行美元票据的几家企业，年息均介于7%-13%之间。而8月24日，金地完成2018年第三期中期票据“18金地MTN003”20亿元人民币的发行，发行期限为3年，起息日为2018年8月24日，到期日为2021年8月24日，发行利率仅为4.8%，按年付息。而按照2018年中报显示，前8个月，金地已经完成了60亿元公司债券的发行，票面利率介于5.0%-5.7%之间；55亿元的中期票据，发行利率介于4.8%-5.9%；40亿元的超短期融资券，发行利率为3.75%-5.3%。在行业资金面偏紧的背景下，凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，金地不仅顺利实现多元化的融资渠道，不断优化债务结构，而且也保持了极强的融资成本优势，债务融资加权平均成本低至4.79%，处于行业领先水平。